相続不動産の査定方法｜積算法・事例比較法・収益還元法の基礎

すぐに売却せず、将来的に利用する可能性がある場合や、売却活動と並行して管理が必要な場合のポイントです。

管理を怠り、老朽化が進んだ家屋は、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。指定されると、主に以下のデメリットがあります。

住宅用地の特例（固定資産税が最大6分の1になる）が適用外となり、税金が大幅に増額されます。

改善勧告・命令に従わない場合、最大50万円以下の過料が科され、最終的には自治体が強制的に解体する「行政代執行」が行われ、その費用を所有者が請求されます。

「特定空き家」指定を避けるためにも、定期的な管理が必要です。

湿気によるカビや腐食を防ぐため、月に1回程度、窓を開けて換気します。

庭の雑草やゴミの放置は、害虫の発生や景観悪化、近隣トラブルの原因になります。

 ポストがいっぱいになっていると、空き家であることが一目瞭然で、不法投棄やいたずらの標的になりやすくなります。

遠方の場合は、月額1〜3万円程度で「空き家管理サービス」を提供している専門業者に依頼するのも一つの方法です。

誰も住む予定がない場合は、早めの売却がおすすめです。売却には、税制上の大きなメリットを活用できる可能性があります。

相続した家を売却する際、一定要件を満たせば「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、譲渡所得（売却益）から最大3000万円を控除できる特例があります。

• 昭和57年（1982年）5月31日以前に建築された家屋であること。
• 相続開始直前に、被相続人（亡くなった方）が一人暮らしをしていたこと。
• 売却代金が1億円以下であること。
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

この特例を活用できるかどうかで、手元に残る金額が大きく変わるため、必ず確認しましょう。

売却するには、まず亡くなった方から相続人へ名義を変更する「相続登記」が必要です（2024年4月からは義務化されています）。
また、売却時には「被相続人居住用家屋等確認書」の他にも、以下のような書類が必要になります。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税評価証明書
• 住民票の除票（被相続人のもの）

相続物件や古い物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。地元の事情に詳しく、空き家特有の悩みに寄り添ってくれる担当者を見つけましょう。
複数社に査定を依頼し、売却戦略（現状のまま売るか、解体してから更地で売るかなど）を比較検討することをおすすめします。